Nouveau DPE : Quelles évolutions pour les logements collectifs ?

Etat des lieux du DPE

Les méthodes de réalisation du DPE d’immeubles actuellement utilisées sont valables jusqu’au 30/06/2021. En voici un récapitulatif dans le tableau ci-dessous :

Le nouveau DPE marque la fin de la méthode de calcul sur factures. A compter du 01/07/2021, seule la méthode 3 CL (pour Calcul des Consommations Conventionnelles du Logement) sera retenue pour réaliser les DPE logements.
Mais pour réaliser un Diagnostic de Performance Energétique en logement collectif, il faudra aussi se conformer aux nombreuses évolutions règlementaires apportées par le décret 2020-1609.

Réalisation d’un DPE à l’immeuble puis d’un DPE au logement

Selon le décret 2020-1609, l’Article R. 134-4-3 du code de la construction et de l’habitation est modifié.

Au 1er juillet 2021, la disposition permettant à un DPE à l’immeuble de valoir DPE à l’appartement pour chacun des lots est supprimée.
Cette disposition est remplacée par la possibilité de générer des DPE à l’appartement lors de la réalisation d’un DPE à l’immeuble. 
Cette nouvelle disposition est étendue à l’ensemble des bâtiments collectifs d’habitation (et non restreinte aux seuls immeubles concernés par l’obligation de réalisation d’un DPE collectif).

Pris en compte de façon similaire, les biens en chauffage collectif ou gérés de façon homogène trouveront un avantage à réaliser préférentiellement un DPE à l’immeuble.

Les nouvelles méthodes pour générer un DPE immeuble

A compter du 1er juillet 2021 et la suppression totale de la méthode facture, nous aurons les possibilités suivantes :

On entend par immeuble géré de manière homogène :
Un immeuble appartenant à un propriétaire unique attestant de la présence de systèmes (installations de chauffage, refroidissement, production d’ECS et ventilation) et menuiseries similaires dans l'ensemble des logements. La puissance des équipements ne fait pas partie du critère d’homogénéité.

Avec : 

• Chauffage méthode 1 : Répartition des consommations de chauffage de l’immeuble au prorata de la surface habitable.

• Chauffage méthode 2 : Répartition des consommations de l’immeuble en fonction du besoin de chauffage* et de la part d’individualisation des frais de chauffage. (*le besoin de chauffage sera essentiellement réparti au prorata des surfaces déperditives et de l’orientation du logement par rapport à l’immeuble).

• ECS méthode 1 : Répartition des consommations d’ECS de l’immeuble au prorata du besoin d’ECS.

• ECS méthode 2 : Calcul des consommations de chaque appartement avec attribution d’un système « par défaut » pour les appartements non visités qui sera le système le moins performant de ceux observés dans l’échantillon.

Ce nouveau mode de calcul permet de proposer un DPE au logement depuis un DPE à l’immeuble de façon plus aisée et justifiée. Il y a donc une grande probabilité de voir augmenter la réalisation de DPE à l’immeuble.
Seront favorisés les maîtrises d’ouvrage possédant des immeubles complets, tant en chauffage collectif (avec et sans sous-comptage) qu’en chauffage individuel dans la limite d’une gestion homogène des logements (mêmes chaudières, mêmes fenêtres,…) 

Des modalités bien définies

Peu clairement définies auparavant, les modalités de réalisation d’un DPE à l’immeuble le sont désormais, notamment au travers d’un échantillon de logements à visiter.

Pour réaliser un DPE à l'immeuble, il est obligatoire que soient visités à minima :

• 1 logement de chaque typologie (T1, T2, T3, …)
• 1 logement sur chaque type de plancher bas (sous-sol, vide sanitaire, terre-plein, …)
• 1 logement en étage intermédiaire
• 1 logement sous chaque type de plancher haut (combles perdus, toiture terrasse, combles aménagés, …)

La visite de ces appartements doit par ailleurs permettre de déterminer les dimensions de chaque format de menuiseries de l’immeuble.

En plus de ces règles, pour les immeubles de plus de 30 logements, le nombre d’appartements visité doit être :

• De 31 à 100 logements : ≥ 10% du nombre total d’appartements de l’immeuble
• Plus de 100 logements : au minimum 10 logements et ≥ 5% du nombre total d’appartements de l’immeuble

La nécessité pour le propriétaire de fournir des documents

Pour réaliser un DPE à l’immeuble possédant un chauffage collectif avec sous-comptage, le propriétaire devra alors obligatoirement fournir au diagnostiqueur une liste de documents plus importante.

Article R. 134-3 du code de la construction et de l’habitation :
En plus du descriptif des équipements collectifs de chauffage, de refroidissement, de production d’ECS et de ventilation, le propriétaire de l’immeuble ou le syndic de copropriété a l’obligation de fournir à la personne qui demande un DPE tout document décrivant les dispositifs collectifs « passifs », tels l’enveloppe extérieure, la toiture, les planchers, plafonds et cloisons intérieures donnant sur des locaux non chauffés, lorsque ces informations sont disponibles (ex. : facture de travaux d’isolation thermique).

Le propriétaire de l’immeuble ou le syndic de copropriété doit obligatoirement fournir :

• Le descriptif des installations et équipements collectifs de chauffage, ECS, refroidissement et ventilation, de leurs auxiliaires et de leur mode de gestion
• Les modalités de répartition des frais liés aux consommations énergétiques des équipements collectifs (Individualisation des Frais de Chauffage, & répartition aux tantièmes)
• Un descriptif des dispositifs collectifs « passifs », si disponible (ex. : facture de travaux d’isolation)

et si elles sont disponibles, il fournira aussi les informations suivantes :

• La surface habitable de l’immeuble et des différents lots
• Le descriptif des installations et équipements individuels de chauffage, ECS, refroidissement et ventilation
• Le descriptif des parties privatives (typologie, isolation, type de fenêtres)
• Les plans de l’immeuble

Il est important de savoir que si ces informations ne sont pas fournies, un système de chauffage et de production d’ECS par défaut sera retenu. Ce système sera très pénalisant tant énergétiquement que climatiquement avec une énergie fioul notamment.

Attention : dans le cas de la vente d’un logement en copropriété en chauffage collectif, les informations sur l’installation collective de chauffage seront nécessaires au bon établissement du diagnostic.

Les cas particuliers d’immeubles comprenant des locaux à usage tertiaire sont pris en compte. Un « effacement » de ces derniers sera réalisé de façon à permettre de généraliser la méthode du DPE à l’immeuble permettant d’obtenir des DPE de logement individuels.

Ce qu'il faut retenir sur le nouveau DPE immeuble

A compter du 1er juillet 2021, les DPE de logements collectifs seront réalisés à partir d'une seule et unique méthode : la méthode 3 CL qui connait elle-même une évolution.
Les modalités pour réaliser un DPE à l’immeuble seront beaucoup plus claires grâce à l'indication des échantillons et du nombre de logements minimum à visiter.
Le nouveau mode de calcul permettra de proposer plus aisément un DPE au logement depuis un DPE à l’immeuble, notamment pour les propriétaires ou maitres d'ouvrage d'immeubles complets.

Il est important de noter qu'en l'absence des informations demandées pour la réalisation du DPE à l'immeuble, un calcul par défaut très pénalisant sera effectué.
Ce dernier point met en évidence l'utilité du BIM et de la capitalisation de la donnée du bâti. Au delà des avantages de gestion-maintenance apportés par le BIM, en capitalisant et en centralisant la donnée sur une maquette numérique, le diagnostiqueur sera en capacité de générer des DPE en se basant sur certains des paramètres enregistrés.

A lire, notre article sur le nouveau DPE :
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